中海REITs上市吸金1600亿，底层资产优势成投资新宠

根据最新发布的认购公告，这款产品获得了公众投资者的热烈追捧，认购倍数高达361.9倍，而网下投资者的认购热情更为高涨，倍数达到了374.72倍。以每股5.281元的发行价计算，总募资金额达1593.3亿元，超募倍数100.5倍，创下了消费类REITs市场的新纪录。其中，战略配售部分募集规模达11.09亿元，网下发行部分在配售前已获1066.21亿元资金追捧，公众发售部分在配售前也吸引了516亿元资金，充分体现了市场对优质底层资产价值的高度认可。

该产品的核心资产——佛山映月湖环宇城，占据着得天独厚的地理优势。项目坐落于广佛交界的核心商圈，五公里半径内覆盖超过80万消费人群，三公里范围内没有同类竞品。作为广佛线轨道交通上盖唯一的大型商业综合体，项目直接受益于广佛同城化带来的消费红利。运营数据显示，2020至2024年间，项目营收实现年均复合增长24.75%，销售额年均复合增长22.82%，客流量年均复合增长19.20%。2024年项目出租率稳定在98%的高位，展现出强劲的运营实力。

作为原新加坡丰树集团打造的南海怡丰城，该项目于2014年5月正式投入运营。2020年3月，中海通过收购完成资产盘活，并实施品牌升级和运营改造。经过五年精心培育，项目已形成“收购-改造-提升-退出”的完整资本闭环，成为国内消费公募REITs领域运营效率最高的标杆案例。项目所在地佛山市2024年GDP达1.34万亿元，位列全国城市第20位、广东省第3位，为商业运营提供了坚实的经济基础。

中海商业发展作为中国海外发展旗下的专业资产管理平台，已经构建起覆盖购物中心、写字楼、长租公寓等全业态的开发运营体系。其购物中心业务形成“3+3”产品矩阵，包括标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”，实现了城市级、区域级、社区级的多层次布局。截至2025年上半年，公司管理着40个消费类基础设施项目，管理规模超过400万平方米，网络遍及全国主要经济圈。

公司总经理孙亚茜透露，近五年来消费类基础设施项目的资产规模持续扩张，旗下拥有佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城等标杆项目。依托集团全产业链优势，2024年公司实现营业收入22.6亿元，五年复合增长率达27.1%，成熟项目的出租率保持在98.4%的行业领先水平。2025年上半年，公司经营收入达35.4亿元，展现出强劲的发展韧性。

消费类基础设施REITs因其收入模式多元化、兼具B端和C端特性、成长潜力显著等特点，成为中海重点布局的领域。资本市场专家指出，这类REITs作为成熟市场的主要类型，不仅资产规模庞大、市场化程度高，更是投资消费增长的重要载体。华夏中海商业REIT的成功上市，为中海构建全周期资产管理能力奠定基础，其丰富的可扩募资产将形成“首发-优化-扩募”的良性循环，进一步拓宽融资渠道。