区住宅小区物业管理办法

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为贯彻落实《物业管理条例》，规范物业管理活动，维护物业管理企业与业主、使用人的合法权益，共同营造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

首先，我们来明确一下物业管理的定义。本办法所称的物业管理，是指物业管理企业接受业主或使用人的委托，依据双方签订的物业服务合同，对小区内的房屋建筑、配套设施、设备、绿化、卫生、治安及环境容貌等项目，进行维护、修缮和整治，并提供综合性的有偿服务。

那么，一家合格的物业管理企业需要满足哪些基本条件呢？首要一点，企业必须具备独立的法人资格，其从业人员也应持有相应的职业资格证书。这算是行业的准入门槛。

在服务开始前，物业管理企业必须与业主或使用人签订详尽的物业服务合同。合同里该写些什么？服务范围、管理标准、双方权限、合同期限、费用收支、监督检查机制以及违约责任，这些核心条款一个都不能少。合同签好后，还需要报送至区物业主管部门备案，以确保其合规性。

日常服务如何保障？企业得设立固定的服务场所，配备专线电话，并安排专职人员24小时值班。目的很明确：确保业主的需求能得到及时响应。

费用问题总是大家关心的焦点。物业收费需按服务等级确定，并由物价部门统一定价。关键来了：收费标准必须通过“公示板”等形式公开，让每一位业主和使用人都能看得见、弄得明，便于监督。

接下来，我们看看具体的管理内容。日常维护与紧急事件处理是物业工作的重中之重：

（1）日常养护方面，房屋主体、水电设施、排水系统、消防设备以及各类共用部位和设施，都需要定期进行养护与维修，目标就是确保设备运行正常，居住安全无虞。

（2）遇到上水管跑漏、下水管堵塞冒溢这类突发事件怎么办？物业必须第一时间处理，最大限度避免业主财产损失。

（3）对于关系到饮水安全的二次供水水箱，规定是一个季度或重大节日前必须彻底清洗一次，日常还要派专人看管，水质安全容不得半点马虎。

小区环境的美化，离不开绿化。这里的讲究是，绿化布置要与小区建筑风格协调统一，根据不同区域的功能进行设计。出入口等醒目位置，可以作为重点美化的区域。当然，美好的环境需要共同维护，物业应采取多种形式加强宣传，引导业主特别是儿童爱护绿化，并配套制定具体的绿化管理规定。

卫生管理如何才能到位？秘诀在于落实“五定”原则：定人、定时间、定地点、定任务、定标准。清扫工作需每日一遍，实现全天候保洁。质量上要达到“六不六净”的高标准：“六不”是指不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪便；“六净”则要求路面、路沿、人行道、雨水口、树坑墙根、果皮箱处处干净整洁。

小区治安离不开专业力量的支撑。物业管理企业必须与当地公安部门建立良好的协作关系，主动接受指导，积极争取配合，共同织牢小区的安全防护网。

说到安全，消防管理在物业工作中具有头等重要的地位。这项工作必须警钟长鸣，常抓不懈。物业需要持续加大宣传力度，增强居民消防意识，将消防安全切实纳入日常管理的核心日程。

最后是车辆管理。为了小区秩序井然，机动车、摩托车、自行车都应在指定区域存放，由物业管理企业实施统一管理。

二、业主、房屋使用人

说完物业企业的责任，我们再来看看业主和使用人的权利与义务。首先，业主和使用人有权依法成立业主委员会，代表全体业主与物业企业签订服务合同，并对物业管理活动进行监督。选择哪家物业管理企业，这个权利也掌握在业主手中。

权利与义务是对等的。业主和使用人需要按时缴纳物业管理费、环境卫生费等费用。对于经营性房屋的业主或使用人，更应积极配合物业和环卫部门，按规定缴纳相关费用。

日常生活中，哪些行为是明确禁止的？这里有必要详细列举一下：高空抛物绝对不可取；擅自改变房屋外立面、内部平面布局，随意拆改门窗或私搭乱建也被明令禁止；此外，改动采暖、供水、排水设施，占用公共用地乱堆杂物，损坏花草树木、景观小品或健身器材，在楼道内乱写乱画，私自存放易燃易爆或放射性物品，排放有毒有害物质，以及制造噪音干扰他人正常休息等行为，都在禁止之列。

如果遇到业主或使用人无正当理由拒交应交费用怎么办？物业管理企业有权进行督促，必要时也可以依法向人民法院提起诉讼。

合同双方都需要遵守契约精神。任何一方当事人违反物业服务合同约定，另一方均有权解除合同，并要求对方承担相应的违约责任。

万一发生纠纷该如何解决？当事人因房屋使用、维修、管理等事项产生争议的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理牵涉千家万户，这项工作做好了，不仅能替政府和居民排忧解难，化解日常矛盾，更能保障人民群众安居乐业，维护社会大局的稳定。可以说，这是开创我区物业管理新局面、营造更美好社区环境的重要基石。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

XX年四月十日