酒店资产三季度集中抛售：最佳抄底时机已至

近期梳理中国酒店拍卖市场时，三季度数据着实令人意外。据迈点研究院统计，2025年上半年全国千万级酒店拍卖项目共259个，成交17例。然而进入三季度后，仅7-8月间，同等量级拍卖项目就激增至163个，两个月内的成交量已达10例。

图注：迈点研究院统计数据显示，三季度酒店拍卖交易量明显攀升

无论从挂牌量还是成交量来看，三季度酒店资产流入拍卖市场的速度都在快速攀升。这不禁让人思考：当前的市场波动究竟是阶段性的行业调整，还是新一轮资产处置周期的前兆？其背后的深层动因值得深入探讨。

1、酒店资产迎来抛售高峰期

仔细观察不难发现，三季度的酒店拍卖潮并非主动的市场行为，更多是经营困境下的无奈之举--绝大多数酒店确实难以为继了。截至8月底的数据显示，422个拍卖项目中仅27个成交，6.3%的成交率意味着超九成酒店资产有价无市。这并非市场缺少买家，而是标的资产本身存在诸多问题。

具体来看高总价酒店资产。上半年259个项目中，94个亿元级标的几乎全部流拍。典型案例包括：三亚某度假酒店（3.6亿起拍）、银星大酒店（1.99亿起拍）、永康世界贸易中心酒店（6.49亿起拍）等。部分酒店即使多次降价仍难以出手，如历经31次法拍、最终以1.28亿成交的南宁富满地大酒店，较初始价格缩水约3.34亿，近乎3折才完成交易。这些标的普遍存在银行贷款或物业纠纷等历史遗留问题。

中小型酒店同样面临交易困境。在422个项目中，千万元至5000万元的中小型单体酒店占主流，主要分布在二三线城市及景区。这些酒店原本依赖旅游季节性收益维持运营，但随着连锁品牌加速下沉，经营空间被持续挤压，最终被迫走上拍卖台。业内人士直言：现在的酒店拍卖市场更像"扫雷"而非"选品"。

2、经营困境与资本退潮的双重挤压

深入分析三季度拍卖激增现象，实则是经营压力与资本撤离共同作用的结果。对单体酒店而言，挂牌拍卖往往是被动选择：一方面，尽管旅游市场整体回暖，但客流增量多被连锁品牌吸纳；另一方面，年中各类刚性支出集中到期，现金流断裂风险陡增。

资本端的撤离同样值得关注。传统酒店投资逻辑正在失效：不动产保值属性因二三线城市房价下跌而削弱，稳定现金流的预期也被激烈的市场竞争打破。2025年上半年数据显示，亚太地区酒店投资额同比下降23%，中国市场的7.44亿美金交易额虽相对活跃，但同比亦呈下滑趋势。

3、新买家与新模式的浮现

尽管整体成交率低迷，但27个成交项目仍揭示出新的市场机会：

• 头部企业抄底优质资产：具备资金优势的酒店集团正在择机收购位置优越但经营不善的标的，通过品牌和管理输出实现资产增值
• 跨界资本布局场景经济：部分投资者尝试将酒店空间与新型消费业态融合，构建复合型消费场景
• ：1000-5000万区间、产权清晰且改造弹性大的项目更易成交，因其投资门槛低、回报周期可控

当前市场逻辑已完成从"资产升值"到"价值再造"的转变，传统投资思维正在让位于运营创新。真正具有改造潜力的资产，即使短期承压，仍将获得市场青睐。而那些定位模糊、业态单一的酒店，则面临持续的出清压力。

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