AI助力老牌科技区复兴，数字化成商业竞争关键
海淀写字楼实景拍摄 李凯旋 摄 科技正在深刻改变北京写字楼市场的竞争格局。作为经济活动的“晴雨表”，北京商业地产市场在经历连续低迷后，终于迎来稳定企稳的迹象。其中，中关村凭借人工智能、集成电路等科创产业的集聚效应，展现出令人瞩目的“产业支撑型”市场韧性——它不仅是全市唯一实现租金环比上涨的子市场，更
海淀写字楼实景拍摄 李凯旋/摄
科技正在深刻改变北京写字楼市场的竞争格局。作为经济活动的“晴雨表”，北京商业地产市场在经历连续低迷后，终于迎来稳定企稳的迹象。其中，中关村凭借人工智能、集成电路等科创产业的集聚效应，展现出令人瞩目的“产业支撑型”市场韧性——它不仅是全市唯一实现租金环比上涨的子市场，更直接带动了写字楼大宗交易市场的回升。
新兴产业驱动北京写字楼市场企稳回升
AI热潮中涌现出众多赢家。莱坊发布的数据显示，近一年来，北京写字楼市场库存稳步消化，供应过剩压力较前期有所缓解，全市平均空置率降至15.9%，环比微涨0.1个百分点，但与2025年同期相比下降了2.5个百分点。
中关村的表现尤其值得关注。今年上半年，依托人工智能与集成电路的产业集聚优势，中关村写字楼租金抗跌能力领跑全市。莱坊数据显示，受科创企业需求集中释放带动，上半年中关村录得多笔新租成交。例如，算苗科技入驻银谷大厦，新增租赁面积3000平米；算秩未来则在希格玛大厦新租了3712平米。
除库存去化显著外，今年二季度，在北京甲级写字楼平均有效净租金环比下跌0.8%的背景下，中关村区域均价达到251.4元/平米/月，环比小幅上涨0.3%，已高于CBD的平均租金水平。受益于AI、芯片、股权投资企业持续落地及扩租，中关村写字楼空置率稳定维持在10%以下，租金抗跌韧性突出，成为全市唯一租金环比上行的子市场。莱坊方面表示，中关村的表现充分体现了产业支撑型市场的优势。
莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚指出，中关村的突出表现并非单纯依赖价格竞争，而是得益于人工智能、集成电路、云计算及科技投资机构持续扩张带来的真实需求支撑。中关村的率先反弹，充分体现了“产业支撑型市场”在当前市场周期中的韧性与竞争力。
上半年写字楼大宗交易金额走高
大宗交易动态同样印证了科创企业的活跃度。世邦魏理仕发布的数据显示，今年上半年，北京大宗交易累计成交金额达257.0亿元，同比增长50%，创下2022年以来同期新高。
莱坊数据则显示，今年二季度，北京甲级写字楼大宗投资市场仍以内资为主，成交结构进一步向产业型卖家倾斜，科创企业自用购置占比提升，而纯财务投资持续减少，资金集中流向中关村科创片区。
具体来看，今年二季度，智谱AI以约3.61亿元价格收购了中关村一栋甲级写字楼，建筑面积约2.27万平米，计划自持用于人工智能大模型与算力研发。此外，中国人寿实际控制的北京金庭置业以29.93亿元底价竞得CBD核心区Z10地块，该地块占地8046平米，规划建筑面积12万平米，用地性质为商业金融。
“整体来看，当前投资市场中，以租金回报为导向的财务投资趋于审慎，而具备产业落地需求的自用型买家活跃度相对提升。资本更关注与区域产业基础深度绑定、具备长期发展潜力的优质资产，预计不同商务区之间的资产表现分化将持续。”莱坊这样判断。
数字化能力成为商业地产破局关键
不仅仅是产业园区和写字楼，是否具备数字化能力，已成为传统商业能否突围的关键。戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化负责人杨枝表示，随着首批商业不动产REITs落地，公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动时代，商业不动产资产证券化迎来了重要的政策窗口期。
杨枝指出，底层资产的运营质量与现金流稳定性是决定REITs价值的核心因素，专业化、精细化的资产管理能力将构成未来不动产资产对接资本市场的核心门槛。
戴德梁行发布的数据显示，自2025年年底商业不动产REITs推出以来，发行端积极响应，目前申报至交易所的REITs产品共有22单，其中4单已成功上市，整体市场发展迅速。从资产组合来看，这批REITs的底层资产涵盖写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店等业态，资产类型更为丰富，为更多存量资产打通了盘活通道，也为资本市场提供了更多配置选择。
尽管市场已为资产提供盘活路径，但并非每一种业态都能获得青睐。戴德梁行北区商业部主管孟祎表示，当前商业不动产市场分化加剧，核心城市标杆购物中心与头部奥特莱斯凭借稳定的经营表现，成为资本市场高度认可的优质底层资产。这一趋势源于消费行为、客群结构、场景诉求等五大维度的结构性变革，彻底重塑了商业资产的价值逻辑。
“国内消费K型分化态势持续深化，大众消费从单一购物转向社交、休闲、文旅度假等多元体验需求，线下商业体验价值已超越传统零售价值。如今，‘线下沉浸式体验+线上私域会员深耕’的全域运营模式已成为优质项目的标配，而缺乏数字化能力的传统商业持续贬值并加速出清。行业已迈入存量提质时代，具备场景差异化、数字化能力与优质体验业态的核心商业项目，将持续领跑市场。”孟祎如此总结。
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