跨境电商佛州仓储布局新变局与应对策略

作为行业发展的晴雨表，仓储物流往往最先感知市场冷暖，也最能反映产业与消费的真实温度。

世邦魏理仕最新发布的《2025年广州房地产市场回顾》显示，在政策激励、电商结构调整与区域分工深化的共同作用下，2025年广佛仓储物流市场走出了一条“供应高位运行、需求强势反弹、租金持续下探”的发展曲线。

从供应端看，2025年是广州仓储物流市场自2024年后的又一个供应高峰，全年共有12个优质仓储项目交付，总新增供应量约93万平方米。

在新增供应高峰以及部分跨境电商于广州收缩租赁面积的影响下，2025年广州仓储租金加速下行，同比下跌7.6%至年末的每月每平方米35.5元。

租金下调拉动了租户的升级搬迁需求，叠加国补政策带动的电商仓储需求，广州全年净吸纳量为75.7万平方米，从2024年的负吸纳表现中显著反弹。不过，2025年全年，广州仓储物流的空置率同比上升1.9个百分点，年末达8.9%。

报告显示，成交的主要行业方面，第三方物流成交占比最高，达到65%，尤其是部分电商平台的自营物流，在2025年录得多宗新库的整体承租。另外，某服务类的第三方物流企业借电商退出带来租金显著下行之际，乘势落户从化。成交排名第二的纯电商，占27%，其中跨境电商新租成交占全部成交的17%。

与此同时，跨境电商的区域调整，正在重塑广佛仓储市场的分工格局。2025年，跨境电商在广州的租赁面积有所收缩，但并未退出珠三角，而是明显向佛山等周边城市转移。这一趋势在佛山市场体现得尤为突出。

报告指出，去年全年佛山新增仓储供应高达186万平方米，创下历史新高，但在跨境电商强势扩张的带动下，净吸纳量同样刷新纪录，空置率不升反降。

与广州不同，跨境电商在佛山的扩租更为积极，在全年录得的成交中，跨境电商成交占比达到81%，显示出其在珠江口西岸的整合，表现为在佛山和肇庆扩张，但在广州收缩。

据了解，相比广州，佛山在租金水平以及大型园区规划等方面的优势，使其成为跨境电商进行规模化整合和集中运营的理想选择。

数据显示，在跨境电商的带动下，佛山仓储市场全年净吸纳量达到168万平方米，同比增长137%，同样创下历史新高，带动全市2025年空置率同比下降0.4个百分点，至年末的6.6%。

值得注意的是，尽管仓储市场成交活跃，但租金依然承压。佛山仓储市场2025年租金同比下跌7.0%，至年末的每月每平方米34.4元。

世邦魏理仕指出，在大量供应下，无论是跨境电商还是国内电商的自营物流都拥有更强的议价能力，并且邻近的广州租金也显著下调，进一步推动佛山租金下行。

展望2026年，广州和佛山都将继续迎来供应高峰，预计两地分别将有264万及133万平方米新增仓储设施落成，为市场去化带来压力，租金将有进一步下调的空间。

世邦魏理仕华南区产业地产租赁及交易负责人表示：“2026年，在国家把扩大内需特别是提振居民消费放在更加突出位置的方针指引下，预计包括新一轮国补等措施将带动受惠商品迎来新一轮销售高峰，短期内将继续成为广佛仓储市场的重要去化来源。除此之外，位于佛山高明的广州新机场正式获得国家发改委批复，建设进程加快，利好当地仓储市场发展。”